Preguntas y respuestas: Ley de término de arrendamiento en Chile.

1. ¿Qué es la Ley 18.101 y cuál es su objetivo principal? La Ley 18.101 es una normativa chilena fundamental que regula los arrendamientos de predios urbanos, estableciendo los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como arrendatarios. Su objetivo principal es proteger a ambas partes, garantizando un equilibrio en la relación contractual y evitando abusos.

2. ¿A qué tipos de inmuebles se aplica la Ley 18.101? Esta ley se aplica exclusivamente a los predios urbanos destinados a vivienda, comercio, industria u otros fines no agrícolas. Quedan excluidos los predios rurales y los destinados a fines agrícolas, ganaderos o forestales, que se rigen por otras normativas.

3. ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de arrendamiento según la Ley 18.101? La ley no establece una duración mínima obligatoria para los contratos de arrendamiento. Las partes pueden acordar libremente la duración, ya sea por un plazo fijo o indefinido, siempre que se ajuste a las normas legales y no vulnere los derechos de ninguna de las partes.

4. ¿Cuáles son las causales de término anticipado del contrato de arrendamiento según la Ley 18.101? La ley establece causales de término anticipado tanto para el arrendador (falta de pago de rentas, uso indebido del inmueble, etc.) como para el arrendatario (falta de reparaciones necesarias, perturbación del uso pacífico, etc.). Estas causales deben estar debidamente justificadas y cumplir con los requisitos legales.

5. ¿Qué es el desahucio y cómo se notifica según la Ley 18.101? El desahucio es la comunicación formal por parte del arrendador al arrendatario de su intención de poner término al contrato de arrendamiento. Debe notificarse por escrito, con al menos 30 días de anticipación, a través de un notario o receptor judicial, cumpliendo con los requisitos legales para su validez.

6. ¿Cuál es el plazo que tiene el arrendatario para restituir el inmueble después del desahucio según la Ley 18.101? El plazo varía según la duración del contrato. Si es inferior a un año, el plazo es de 15 días. Si es superior a un año o indefinido, el plazo es de dos meses, con un aumento de un mes por cada año completo de arriendo, hasta un máximo de seis meses.

7. ¿Qué sucede si el arrendatario no restituye el inmueble dentro del plazo establecido según la Ley 18.101? El arrendador puede iniciar un juicio de arrendamiento para obtener una orden judicial de lanzamiento, que obliga al arrendatario a desalojar el inmueble. Este proceso judicial puede ser largo y costoso, por lo que es importante que ambas partes cumplan con sus obligaciones contractuales.

8. ¿Cuáles son los requisitos para iniciar un juicio de arrendamiento según la Ley 18.101? Para iniciar un juicio de arrendamiento, el arrendador debe acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, el incumplimiento del arrendatario (como la falta de pago de rentas) y la notificación del desahucio en forma legal. Es fundamental contar con pruebas documentales que respalden estos requisitos.

9. ¿Qué tribunal es competente para conocer los juicios de arrendamiento según la Ley 18.101? El tribunal competente para conocer los juicios de arrendamiento es el Juzgado de Policía Local del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado. Este tribunal se encarga de resolver los conflictos entre arrendadores y arrendatarios, aplicando la Ley 18.101 y otras normativas relevantes.

10. ¿Qué sucede si el arrendatario no comparece al juicio de arrendamiento según la Ley 18.101? Si el arrendatario no comparece al juicio, este se llevará a cabo en rebeldía, lo que significa que el juez podrá dictar sentencia en su contra sin escuchar su versión. Esto puede resultar en una orden de lanzamiento y el pago de las rentas y costas del juicio.

11. ¿Qué sucede si el arrendatario se opone al desahucio según la Ley 18.101? El arrendatario puede oponerse al desahucio alegando alguna de las excepciones legales, como el pago de las rentas adeudadas o la realización de las reparaciones necesarias. Debe presentar pruebas que respalden sus argumentos para evitar el lanzamiento.

12. ¿Puede el arrendatario solicitar la suspensión del lanzamiento según la Ley 18.101? Sí, el arrendatario puede solicitar la suspensión del lanzamiento por motivos justificados, como enfermedad grave, embarazo, etc. El tribunal evaluará la solicitud y decidirá si procede o no la suspensión, considerando la situación particular del arrendatario y las circunstancias del caso.

13. ¿Qué sucede si el arrendador no cumple con sus obligaciones, como realizar reparaciones necesarias, según la Ley 18.101? Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, el arrendatario puede exigir el cumplimiento forzado de estas, la indemnización por los perjuicios sufridos o incluso la terminación anticipada del contrato. Es importante que el arrendatario documente el incumplimiento del arrendador para poder ejercer sus derechos.

14. ¿Puede el arrendatario subarrendar el inmueble según la Ley 18.101? Sí, el arrendatario puede subarrendar el inmueble, salvo que el contrato lo prohíba expresamente. En caso de subarriendo, el arrendatario sigue siendo responsable frente al arrendador por el cumplimiento del contrato y debe informar al arrendador sobre el subarriendo.

15. ¿Qué sucede si el inmueble arrendado es vendido durante la vigencia del contrato según la Ley 18.101? El nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento vigente, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato de compraventa. Esto significa que el arrendatario puede continuar viviendo en el inmueble en las mismas condiciones hasta que el contrato termine.

Ley 21.461 (Modificatoria de la Ley 18.101):

1. ¿Cuáles son los principales cambios introducidos por la Ley 21.461 a la Ley 18.101? La Ley 21.461 introduce importantes modificaciones a la Ley 18.101, como el procedimiento monitorio para agilizar la restitución del inmueble, la medida precautoria de restitución anticipada, la obligación del arrendatario de contratar un seguro de incendio y la regulación del subarriendo a través de plataformas digitales.

2. ¿Qué es el procedimiento monitorio y cómo agiliza la restitución del inmueble? El procedimiento monitorio es un mecanismo más rápido y sencillo que el juicio ordinario, diseñado para agilizar la restitución del inmueble al arrendador en caso de incumplimiento del contrato, como la falta de pago de rentas.

3. ¿Qué es la medida precautoria de restitución anticipada del inmueble? Es una medida que permite al arrendador solicitar la devolución del inmueble antes de que se dicte sentencia en el juicio monitorio, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como el incumplimiento grave de las obligaciones por parte del arrendatario.

4. ¿Qué obligaciones tiene el arrendatario en relación al seguro de incendio según la Ley 21.461? El arrendatario está obligado a contratar un seguro de incendio para el inmueble arrendado, que cubra los daños que puedan afectar al inmueble y a terceros. El incumplimiento de esta obligación puede ser causal de término anticipado del contrato.

5. ¿Cómo regula la Ley 21.461 el subarriendo a través de plataformas digitales? La ley establece que el subarriendo a través de plataformas digitales debe ser informado al arrendador y cumplir con las mismas obligaciones que el contrato de arrendamiento original. Además, se establece un límite máximo de precio para el subarriendo.

6. ¿Qué otras modificaciones introduce la Ley 21.461 a la Ley 18.101? La ley también introduce otras modificaciones, como la obligación del arrendador de entregar un inventario detallado del inmueble al inicio del contrato, la regulación de los gastos comunes en arrendamientos con fines turísticos y la posibilidad de que el arrendatario solicite la terminación anticipada del contrato por incumplimiento grave del arrendador.

7. ¿Cómo afecta la Ley 21.461 a los arrendadores? La Ley 21.461 busca proteger los derechos de los arrendadores, agilizando los procesos de restitución del inmueble en caso de incumplimiento del contrato y estableciendo medidas para garantizar el pago de las rentas adeudadas.