Preguntas y respuestas: Responsabilidad Propietario Primer Vendedor por las fallas o defectos en la construcción de una propiedad nueva.

1. ¿Qué establece el artículo 18 de la LGUC en relación a la responsabilidad de las inmobiliarias?

El artículo 18 de la LGUC establece la responsabilidad del propietario primer vendedor, que suele ser la inmobiliaria, por los daños que se deriven de fallas o defectos en la construcción. Esta responsabilidad es irrenunciable, intransferible y se extiende por 10 años desde la recepción de la obra.

2. ¿Quién es considerado "propietario primer vendedor" según la LGUC?

El propietario primer vendedor es la persona natural o jurídica que vende por primera vez una construcción, ya sea nueva o usada. En la mayoría de los casos, este rol recae en la inmobiliaria que desarrolla y comercializa el proyecto.

3. ¿Qué tipo de daños cubre la responsabilidad del propietario primer vendedor?

Cubre tanto daños materiales como morales. Los daños materiales incluyen fallas estructurales, filtraciones, problemas de aislación, instalaciones defectuosas, etc. Los daños morales se refieren al sufrimiento, angustia o molestias que estos defectos puedan causar a los propietarios.

4. ¿Existe un plazo específico para que se manifiesten los daños y se haga efectiva la responsabilidad de la inmobiliaria?

Sí, el plazo es de 10 años desde la recepción de la obra. Si los daños se manifiestan dentro de este período, el propietario puede hacer valer la responsabilidad de la inmobiliaria.

5. ¿Qué sucede si la inmobiliaria ya no existe cuando se manifiestan los daños?

La responsabilidad se traslada a los socios, accionistas y representantes legales de la inmobiliaria al momento de la disolución. Estos serán los responsables de responder por los daños y perjuicios ocasionados.

6. ¿Puede la inmobiliaria liberarse de esta responsabilidad mediante cláusulas contractuales?

No, la responsabilidad establecida en el artículo 18 de la LGUC es irrenunciable e intransferible. Cualquier cláusula contractual que intente eximir o limitar esta responsabilidad será considerada nula.

7. ¿Qué debe hacer el propietario afectado para hacer valer la responsabilidad de la inmobiliaria?

El propietario debe probar la existencia del daño, su relación con la construcción y que se encuentra dentro del plazo de 10 años. Esto puede requerir la presentación de informes técnicos, peritajes y otros medios de prueba.

8. ¿Qué sucede si los daños son causados por terceros, como el constructor o el proyectista?

El propietario primer vendedor sigue siendo responsable frente al comprador, pero puede ejercer una acción de repetición en contra de los terceros responsables para recuperar lo que haya tenido que pagar en concepto de indemnización.

9. ¿En qué casos la inmobiliaria no es responsable por los daños?

La inmobiliaria no es responsable por daños causados por caso fortuito o fuerza mayor, como terremotos o inundaciones, ni por daños causados por el mal uso o falta de mantención de la propiedad por parte del propietario.

10. ¿Qué tipo de fallas o defectos se consideran dentro de la responsabilidad de la inmobiliaria?

Se consideran fallas o defectos aquellos que afecten la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción, como fallas estructurales, filtraciones, problemas de aislación, instalaciones defectuosas, entre otros.

11. ¿La inmobiliaria es responsable por daños estéticos en la construcción?

Sí, siempre que estos daños sean consecuencia de fallas o defectos de construcción y afecten el valor o la funcionalidad de la propiedad.

12. ¿La inmobiliaria responde por daños a bienes muebles dentro de la propiedad?

Sí, siempre que estos daños sean consecuencia directa de fallas o defectos de construcción, como filtraciones que dañen muebles o electrodomésticos.

13. ¿Es obligatorio que el propietario notifique a la inmobiliaria antes de iniciar acciones legales?

No es obligatorio, pero es recomendable notificar a la inmobiliaria sobre los daños y darles la oportunidad de repararlos antes de iniciar acciones legales.

14. ¿Qué tipo de acciones legales puede iniciar el propietario afectado contra la inmobiliaria?

El propietario puede iniciar una acción civil por indemnización de perjuicios, solicitando la reparación de los daños, una rebaja del precio de la propiedad o la resolución del contrato de compraventa.

15. ¿Existe un límite en la indemnización que puede obtener el propietario por los daños causados por la inmobiliaria?

No existe un límite legal, pero el monto de la indemnización dependerá de la gravedad de los daños, el valor de la propiedad y otros factores relevantes.

16. ¿Puede la inmobiliaria ofrecer una garantía para cubrir los riesgos de fallas o defectos en la construcción?

Sí, es común que las inmobiliarias ofrezcan garantías, pero estas no eximen de la responsabilidad legal establecida en el artículo 18 de la LGUC.

17. ¿Qué sucede si la inmobiliaria quiebra antes de que se manifiesten los daños?

El propietario puede reclamar a la masa concursal de la quiebra, aunque la recuperación de la indemnización puede ser más difícil en este caso.

18. ¿La responsabilidad de la inmobiliaria se extiende a los propietarios posteriores de la vivienda?

No, la responsabilidad es exclusiva del propietario primer vendedor, es decir, la inmobiliaria que vendió la propiedad por primera vez.

19. ¿Qué sucede si los daños se deben a un mal uso de la propiedad por parte del propietario?

En este caso, la inmobiliaria no es responsable por los daños, ya que estos no se derivan de fallas o defectos de construcción.

20. ¿Dónde puedo encontrar más información sobre la responsabilidad de las inmobiliarias según el artículo 18 de la LGUC?

Puedes consultar el texto completo de la LGUC, la jurisprudencia relevante y buscar asesoría legal especializada en derecho inmobiliario.

21. ¿Cuáles son las obligaciones de la inmobiliaria en la etapa de pre-venta de un proyecto inmobiliario?

La inmobiliaria debe entregar información veraz y completa sobre el proyecto, incluyendo planos, memoria descriptiva, reglamento de copropiedad, presupuesto de gastos comunes, etc. Debe cumplir con las normas de publicidad y evitar la publicidad engañosa.

22. ¿Cuáles son las obligaciones de la inmobiliaria en la etapa de venta de un proyecto inmobiliario?

La inmobiliaria debe formalizar la venta mediante un contrato de compraventa que cumpla con los requisitos legales. Debe entregar la propiedad en las condiciones pactadas y responder por los vicios ocultos que se manifiesten dentro del plazo legal.

23. ¿Cuáles son las obligaciones de la inmobiliaria en la etapa de post-venta de un proyecto inmobiliario?

La inmobiliaria debe responder por los daños que se deriven de fallas o defectos de construcción dentro del plazo de 10 años establecido en el artículo 18 de la LGUC. Debe colaborar con los propietarios en la solución de los problemas que puedan surgir.

24. ¿Qué derechos tiene el comprador frente a una inmobiliaria que incumple sus obligaciones?

El comprador puede exigir el cumplimiento forzado de las obligaciones, la indemnización por los perjuicios sufridos, la resolución del contrato de compraventa o la rebaja del precio de la propiedad.

25. ¿Qué pasa si la inmobiliaria se niega a responder por los daños causados por fallas o defectos de construcción?

El comprador puede iniciar acciones legales, como una demanda civil por indemnización de perjuicios, para hacer valer sus derechos y obtener una reparación adecuada.

26. ¿Qué papel juega el artículo 18 de la LGUC en la protección de los derechos de los compradores de viviendas?

El artículo 18 de la LGUC es una herramienta fundamental para proteger a los compradores de viviendas, ya que establece una responsabilidad clara y objetiva para las inmobiliarias por los daños que se deriven de fallas o defectos en la construcción.

27. ¿Cómo se determina si un daño es atribuible a una falla o defecto de construcción?

La determinación de la causa del daño requiere un análisis técnico y jurídico. Se deben considerar factores como la antigüedad de la construcción, el tipo de daño, las condiciones de uso y mantenimiento de la propiedad, entre otros.

28. ¿Qué pasa si la inmobiliaria alega que el daño fue causado por el mal uso de la propiedad por parte del propietario?

La inmobiliaria debe probar que el daño fue causado por el mal uso de la propiedad, lo cual puede ser difícil en algunos casos. Si no logra probarlo, será responsable por los daños.

29. ¿Qué pasa si la inmobiliaria alega que el daño fue causado por un evento de fuerza mayor, como un terremoto?

En este caso, la inmobiliaria no será responsable por los daños, siempre que pueda demostrar que el evento de fuerza mayor fue la causa directa y exclusiva del daño.

30. ¿Qué pasa si la inmobiliaria alega que el daño fue causado por un tercero, como un contratista o proveedor?

La inmobiliaria sigue siendo responsable frente al comprador, pero puede ejercer una acción de repetición en contra del tercero responsable para recuperar lo que haya tenido que pagar en concepto de indemnización