Ley 21.461: Un Nuevo Escenario para Arrendadores y Arrendatarios en Chile

El 30 de junio de 2022, Chile dio un paso significativo en la regulación de los arrendamientos urbanos con la promulgación de la Ley 21.461, popularmente conocida como "Devuélveme mi casa". Esta normativa introduce cambios sustanciales a la Ley 18.101, que rige los arrendamientos de predios urbanos, buscando equilibrar la relación entre arrendadores y arrendatarios, y agilizar los procesos en caso de conflictos.

Novedades para los Arrendadores

Uno de los cambios más relevantes de la Ley 21.461 es la introducción del procedimiento monitorio para las acciones de restitución de inmuebles. Este mecanismo permite a los arrendadores solicitar la devolución del inmueble en caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, como el no pago de rentas o el término del contrato. El procedimiento monitorio es más rápido y expedito que el juicio ordinario, lo que agiliza la recuperación del inmueble para el arrendador.

Además, la ley establece una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble, que permite al arrendador solicitar la devolución del inmueble antes de que se dicte sentencia en el juicio monitorio, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como la existencia de un contrato de arrendamiento vigente y el incumplimiento grave de las obligaciones por parte del arrendatario.

Otra novedad importante es la posibilidad de solicitar el embargo preventivo de bienes del arrendatario para garantizar el pago de las rentas adeudadas. Esta medida busca proteger al arrendador frente al riesgo de insolvencia del arrendatario y asegurar el cobro de las deudas pendientes.

La ley también establece la obligación del arrendatario de contratar un seguro de incendio para el inmueble arrendado, lo que brinda mayor seguridad al arrendador frente a posibles siniestros.

Novedades para los Arrendatarios

La Ley 21.461 no solo beneficia a los arrendadores, sino que también introduce cambios que protegen los derechos de los arrendatarios. Por ejemplo, se establece la obligación del arrendador de entregar al arrendatario un inventario detallado del inmueble al inicio del contrato, lo que evita posibles disputas sobre el estado del inmueble al finalizar el arrendamiento.

Asimismo, se establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en el inmueble para mantenerlo en condiciones habitables. Si el arrendador no cumple con esta obligación, el arrendatario puede realizar las reparaciones por su cuenta y descontar el costo de las rentas.

La ley también establece la posibilidad de que el arrendatario solicite la terminación anticipada del contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento grave de las obligaciones por parte del arrendador, como la falta de realización de reparaciones necesarias o la perturbación del uso pacífico del inmueble.

Impacto en el Mercado de Arriendo

La Ley 21.461 ha generado un impacto significativo en el mercado de arriendo en Chile. Por un lado, ha brindado mayor seguridad y protección a los arrendadores, facilitando la recuperación de los inmuebles en caso de incumplimiento del contrato y garantizando el cobro de las rentas adeudadas. Esto ha incentivado a algunos propietarios a poner sus inmuebles en arriendo, lo que ha aumentado la oferta de viviendas disponibles.

Por otro lado, la ley también ha generado preocupación entre algunos arrendatarios, quienes temen que los nuevos mecanismos de desalojo puedan ser utilizados de forma abusiva por los arrendadores. Sin embargo, es importante destacar que la ley establece garantías para los arrendatarios, como la obligación del arrendador de justificar la solicitud de restitución del inmueble y la posibilidad de que el arrendatario se defienda en el juicio monitorio.

En conclusión, la Ley 21.461 ha introducido cambios importantes en la regulación de los arrendamientos urbanos en Chile, buscando equilibrar la relación entre arrendadores y arrendatarios y agilizar los procesos en caso de conflictos. Si bien la ley ha generado opiniones divididas, es innegable que ha tenido un impacto significativo en el mercado de arriendo y ha abierto un nuevo escenario para los actores involucrados.

Es fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones bajo la nueva normativa, para poder ejercerlos de manera adecuada y evitar conflictos innecesarios. La Ley 21.461 es un paso importante hacia un mercado de arriendo más justo y equilibrado en Chile, pero su éxito dependerá en gran medida de la correcta aplicación y comprensión de sus disposiciones.